# taz.de -- Mietendeckel in Berlin: „Preiswert ist nicht unsere Aufgabe“
> 1.000 Euro kalt für 50 Quadratmeter: Akelius-Chef Ralf Spann verteidigt
> sein Geschäftsmodell im Streitgespräch mit dem Stadtforscher Andrej Holm.
IMG Bild: Ralf Spann (l.) und Andrej Holm im Streitgespräch in der taz
taz: Herr Spann, Herr Holm, in Berlin herrscht Wohnungskrise.
Bestandsmieten und Neuvermietungsmieten haben sich enorm auseinanderbewegt.
Wer kann das wieder in den Griff kriegen – der Markt oder der Staat?
Andrej Holm: Die Frage ist ja, was geregelt werden soll. Es geht gar nicht
darum, dem Markt sämtliche Steuerungsfunktionen abzusprechen. Was der Markt
aber nicht gut kann, ist, diejenigen mit weniger Geld als der Durchschnitt
angemessen mit Wohnraum zu versorgen. Man kann doch stolz darauf sein, dass
Berlin noch eine relativ gemischte Stadt ist. Das ist international eine
riesige Ausnahme, dass wir eine Stadt haben, deren Innenstadt noch nicht
eindeutig an die Wohlhabenden gegangen ist.
Ralf Spann: Wir sind uns, denke ich, einig, dass es zu wenig günstigen
Wohnraum gibt. Aber dazu sage ich ganz klar: Die beste Maßnahme gegen
steigende Mieten ist der Bau von neuen Wohnungen. Regulierung schafft
keinen neuen Wohnraum. Nur neuer Wohnraum schafft Entspannung am
Wohnungsmarkt.
Sie würden aber zustimmen, dass eine sozial gemischte Innenstadt
erstrebenswert ist?
Spann: Nein. Ich habe gesagt, dass es mehr preiswerte Wohnungen braucht.
Was heißt denn preiswert?
Spann: Das wird ja mit fünf bis sieben Euro pro Quadratmeter diskutiert.
Und davon gibt es zu wenig. Aber das ist Aufgabe des Staates, solche
Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Es gab 1990 in Deutschland 2,9
Millionen Sozialwohnungen. 2018 waren es nur noch 1,2 Millionen
Sozialwohnungen. Sozialer Wohnungsbau ist Aufgabe des Staates.
Es gibt die Forderung nach Enteignung, nach Vergesellschaftung von
Wohnraum. Würden Sie sagen, wenn die Konzerne entschädigt werden, ist das
eine adäquate Maßnahme?
Spann: Also noch mal: Enteignung, Vorkaufsrecht, Mietpreisbremse,
Mietendeckel – das schafft alles keinen neuen Wohnraum. Bei den
Enteignungen wird ja über 200.000 Wohnungen diskutiert. Meiner Auffassung
nach wären dafür ungefähr 30 Milliarden Euro fällig. Eine kleine Anzahl von
Leuten würde davon profitieren. Da ist doch die Frage: Ist das gerecht? Und
die andere Frage ist: Was könnte man mit dem Geld machen, wie könnte man
mit dem Geld helfen? Meiner Meinung nach sollte man das Geld nehmen und
damit neue Wohnungen bauen.
Sie sagen, Neubau ist die Lösung. Akelius engagiert sich allerdings kaum
beim Wohnungsbau.
Spann: Wir sind ein langfristig orientiertes Wohnungsunternehmen. Wir
bewirtschaften unsere Immobilien, wir vermieten sie, wir modernisieren sie.
Wir sind kein Projektentwickler. Was wir aber machen, ist:
Dachgeschossausbau, mal eine Baulücke schließen. Wir wollen in den nächsten
Jahren 1.500 Wohnungen in Berlin bauen und so unseren Beitrag leisten.
Herr Holm, wie sehen Sie das mit dem Neubau?
Holm: Mich ärgert an der Diskussion, dass ja immer aufgeführt wird, welche
Maßnahmen alle nicht zum Neubau führen. Wenn ich jetzt aber überlege, ob
der massenhafte Handel mit Bestandsimmobilien irgendeine neue Wohnung baut,
komme ich ja zu dem Ergebnis, dass das nicht so ist. In den letzten zehn
Jahren sind fast 140 Milliarden Euro für den Erwerb von Bestandsimmobilien
und Grundstücken ausgegeben worden. Für den Wohnungsbau vielleicht 16
Milliarden, hoch angesetzt. Das ist doch ein Ungleichgewicht: Wenn es dem
Markt überlassen bleibt, fließt das Geld nicht in den Wohnungsbau.
Spann: Wir sind ein Bestandshalter von Wohnimmobilien, langfristig
orientiert. Wir sind nicht auf Neubau spezialisiert. Was wir machen, ist,
dass wir Wohnimmobilien erwerben, die lange Jahre vernachlässigt worden
sind. Dann modernisieren wir diese Wohnungen, sehr behutsam. Das heißt,
dass sich die finanziellen Einschränkungen für die Mieter in Grenzen
halten. Wenn es Mietanpassungen geben sollte, dann strecken wir die auf
drei bis fünf Jahre. Kein Mieter muss bei uns deswegen ausziehen. Wir sind
nur daran interessiert, bei Fluktuation, wenn also jemand auszieht, weil er
eine Familie gründet oder den Arbeitsplatz wechselt, die Wohnung zu
sanieren. Die machen wir schon sehr schön, das ist eine Topqualität. Und
die vermieten wir dann zur Marktmiete. Das ist unser Geschäftsmodell.
Was meinen Sie mit Marktmiete?
Spann: Wir nehmen die Miete, die Leute bereit sind zu zahlen, für eine sehr
gut ausgestattete Wohnung, in einer zentralen Lage, in einem sanierten
Haus.
Holm: Das waren zuletzt ja bei Ihnen bis zu 20 Euro pro Quadratmeter. Kalt.
Spann: Die Menschen, die diese Wohnungen mieten, wollen unsere Wohnungen.
Sie wollen zentrale Lage, gutes Objekt, top saniert. Noch mal: Wir sind
langfristig ausgerichtet. Uns interessiert nur die Fluktuation, das ist
lukrativ. Alles andere nicht. Bestandsmieter sind genauso wie Neumieter
herzlich willkommen. Sie sollen und dürfen so lange wohnen, wie sie wollen.
Wir haben kein Interesse, unsere Investitionen über unsere Bestandsmieter
reinzuholen.
Holm: Aber das heißt doch, langfristig gesehen tauscht sich auch die
Mieterschaft in den Akelius-Häusern aus. Nach jedem Auszug gibt es eine
preiswerte Wohnung weniger und eine teure Wohnung mehr.
Spann: Die frei werdende Wohnung sanieren wir, richtig. Wir sind der
Meinung: Die preiswerten Wohnungen bereitzustellen, das ist Aufgabe des
Staates. Es ist nicht unsere Aufgabe, preiswerten Wohnraum zur Verfügung zu
stellen.
Was könnte ein Mietendeckel bewirken?
Spann: Zwischen 2011 und 2017 sind 330.000 Menschen nach Berlin gekommen.
Im gleichen Zeitraum wurden 65.000 Wohnungen neu gebaut. Wir haben etwa
40.000 Menschen pro Jahr, die nach Berlin kommen. Das Wohnungsangebot
bleibt gleich. Und jetzt ist die entscheidende Frage: Wer bekommt die
günstige Wohnung in der Innenstadt? Meine Prognose ist, dass die privaten
Vermieter schauen: Wer passt in die Hausgemeinschaft? Und wer hat eine
vernünftige Bonität? Das heißt, die Leute, die eigentlich bedürftig sind,
bekommen keine Wohnung.
Wird Akelius das auch machen?
Spann: Bei uns sind alle Mieter willkommen. Bei uns darf jeder mieten. Wir
schauen darauf, dass der Mieter in die Hausgemeinschaft passt und dass die
Bonität so ist, dass er langfristig in der Lage ist, die Miete zu zahlen.
Das ist alles.
Holm: Sie haben prognostiziert, der Mietendeckel würde bewirken, dass
diejenigen, die mit wenig Geld neu in die Stadt kommen, keine Chance auf
eine Wohnung haben. Aber diesen Effekt haben doch die hohen
Neuvermietungsmieten schon jetzt. Der Mietendeckel soll vor allem die
Bestandsmieter schützen. Damit dürfte Akelius doch gar kein Problem haben,
wenn Mietsteigerungen im Bestand nicht das Kerngeschäft Ihres Unternehmens
sind.
Spann: Wir schützen unsere Bestandsmieter. Sie dürfen so lange bleiben, wie
sie wollen. Wir hätten auch kein Problem damit, wenn die Bestandsmieten nur
noch nach Preisindex angehoben werden könnten. Da kann von mir aus auch
reguliert werden. Aber die freien Wohnungen möchten wir sanieren und eine
Marktmiete bekommen.
Fängt das Problem nicht schon da an, wo Wohnen als Ware betrachtet wird?
Holm: Ich kann Marktakteuren eigentlich nicht vorwerfen, dass sie Wohnungen
als Ware betrachten. Das ist ja nun mal das unternehmerische
Geschäftsmodell. Meine Forderung ist auch nicht, dass private Unternehmen
auf eigenes Risiko Wohnungen für die Ärmsten der Stadt bauen. Das hat es in
150 Jahren Kapitalismus noch nirgendwo gegeben und wird es auch nicht
geben. Natürlich ist das Teil der öffentlichen Verantwortung. Aber aus der
hat sich Berlin ja in den letzten 25 Jahren massiv zurückgezogen.
Privatisierungen, Stopp des sozialen Wohnungsbaus, Liberalisierung aller
städtebaulichen Regulationen.
Der Staat muss jetzt also radikal eingreifen, auch zulasten privater
Vermieter?
Holm: Ja, nach 25 Jahren neoliberaler Wohnungspolitik zugunsten privater
Gewinne ist es wirklich an der Zeit für eine Politik im Interesse der
Mieterinnen und Mieter. Soziale Wohnversorgung und private Gewinnerwartung
schließen sich aus. Werden soziale Mietpreise durch eine Regulierung
verordnet, dann reduzieren sich die wirtschaftlichen Erträge. Andersherum:
Ohne staatlichen Eingriff wird die Mietentwicklung der Marktlogik
überlassen und die Zahl der preiswerten Wohnungen wird sich weiter
verringern. Da ist der Staat aus meiner Sicht im Moment völlig zu Recht
aufgefordert, die schützende Hand über den Großteil der Mieterinnen und
Mieter zu legen. Gleichzeitig ist klar, dass die Ausweitung des
öffentlichen gemeinwirtschaftlichen Wohnungsbaus und die Forcierung des
leistbaren Wohnungsbaus eine Hauptaufgabe ist. Aber das ist ein Prozess,
der etwas dauert, der eben keine unmittelbare Lösung ist.
Spann: Die Mietregulierung schützt die Bestandsmieter. Aber was ist denn
mit denen, die nach Berlin kommen? Der Mietendeckel baut keine Wohnungen.
Wir brauchen aber mehr Wohnungen.
Holm: Kein Mietendeckel baut doch auch keine Wohnungen. Das sind doch zwei
verschiedene Instrumente, die sich nicht ausschließen.
Auch Neuvermietungsmieten fließen in den Mietspiegel ein. Das heißt, die
Marktmiete, die etwa Akelius nimmt, betrifft ja nicht nur den jeweiligen
Mieter, der sich das vielleicht leisten kann, sondern auch alle anderen.
Spann: Es ist unheimlich schade, dass sich nicht mehr Menschen diese Mieten
leisten können. Das bedauere ich sehr, wirklich. Aber
Einkommensungleichheit, Arbeitslosigkeit, wirtschaftliches Wachstum: All
das ist Aufgabe der Politik. Die muss dafür sorgen, dass sich die Lage
verbessert.
Wenn noch mehr Menschen in Wohnungen zu Ihren Mietpreisen ziehen, dann ist
Berlin eine Stadt der Reichen.
Spann: Wenn wir über Mietregulierung sprechen, dann möchte ich auch mal auf
andere Städte schauen, in denen es das gab. Zum Beispiel Lissabon. Was ist
dort in 40 Jahren Mietpreisregulierung passiert? Die Objekte sind
zerfallen. 1990 sind bis zu 20 Häuser pro Jahr einfach zusammengestürzt.
Dann, als man die Regulierung gelockert hat, sind die Mieten durch die
Decke geschossen. Stockholm ist der am stärksten regulierte Wohnungsmarkt
in der westlichen Welt. 600.000 Menschen stehen auf einer Warteliste für
eine Wohnung. Sie warten bis zu 20 Jahre auf eine Wohnung. Menschen mit
Geld kaufen sich auf dem Schwarzmarkt einen Mietvertrag. Menschen mit Geld
haben kein Problem, eine Wohnung in Stockholm zu finden.
Glauben Sie, dass in den nächsten fünf Jahren Häuser zusammenstürzen
werden, wenn der Deckel kommt?
Spann: Die privaten Eigentümer haben keine Anreize mehr, zu modernisieren
oder in die Bestände zu investieren. Wir als Akelius werden weiter die
Objekte instand halten, wir werden aber nur noch ganz wenig energetische
Sanierung durchführen, wir werden nicht mehr modernisieren. Das kann nicht
im Sinne der Regierung sein. Ich habe Ihnen ein Foto mitgebracht, wie ein
Berliner Hinterhof aussieht, vor der Sanierung und nach unserer Sanierung.
Dafür konnten alle Mieter in ihren Wohnungen wohnen bleiben. So etwas
werden wir nicht mehr machen. Außerdem: Es wird ein Schwarzmarkt entstehen
wie in Stockholm.
Holm: Einen grauen Wohnungsmarkt gibt es doch schon jetzt. Weil sich die
Neuvermietungsmieten immer weiter von den Bestandsmieten entkoppeln,
versuchen viele, ihre alte Mietverträge weiterzugeben, um die
Mietsteigerungen zu begrenzen. Ob sich das wirklich verschärft, wenn die
Neuvermietungsmieten gedeckelt werden, ist eine sehr abstrakte Vermutung.
Und die Modernisierungen?
Holm: Wenn der Mietendeckel so kommt wie zuletzt angekündigt, kann die
Obergrenze nur bei Modernisierungsmaßnahmen überschritten werden. Warum
sollte diese Möglichkeit für eine Mietsteigerung um 1,40 Euro je
Quadratmeter nicht genutzt werden?
Spann: Wir werden aufgrund dieser Diskussion in den nächsten Jahren 500
Millionen Euro weniger in Berlin investieren. Da muss man sich vorstellen,
was das für Auswirkung auf die Steuereinnahmen und auf die Arbeitsplätze
hat.
Holm: Gesamtwirtschaftlich stehen diesen 500 Millionen weniger
Investitionen auch 500 Millionen Euro weniger Mietzahlungen gegenüber. Die
gesparten Wohnkosten können für Kultur- oder Konsumgüter ausgeben werden.
Das hilft vielleicht nicht der Immobilienbranche, wäre aber kein
gesamtwirtschaftlicher Verlust. Man kann also nicht sagen, dass dieses Geld
der Stadt verloren geht. Das Geld, das Sie investieren, soll ja
anschließend von den Mieterinnen und Mietern bezahlt werden. Ihre
Investition saugt ja das Geld aus deren Taschen.
Spann: Wir saugen nicht, Herr Holm! Wir geben den Menschen das, was sie
möchten.
Holm: Ich nehme das zurück. Aber Investitionen werden nun einmal durch
Mietzahlungen refinanziert.
Spann: Unsere Gewinne werden reinvestiert, das kommt den derzeitigen und
zukünftigen Mietern zugute. Wir müssen keine Dividende ausschütten. Wir
haben in den letzten 9 Jahren über 700 Millionen Euro in unsere Objekte
investiert. Wir haben in den letzten zehn Jahren 100 Millionen Euro an
SOS-Kinderdörfer, Unicef und Ärzte ohne Grenzen gespendet. Akelius ist der
größte Einzelspender der SOS-Kinderdörfer weltweit.
Kann es auch sein, Herr Holm, dass der Mietendeckel dazu führt, dass immer
mehr Leute nach Berlin wollen, weil es hier dann so günstig ist?
Spann: Das ist ein guter Punkt!
Holm: Das sieht man ja an Eberswalde und Frankfurt (Oder), wo die Mieten
noch günstig sind: Günstige Mieten allein machen eine Stadt nicht
attraktiv. Menschen kommen in Städte, weil es ihnen da gefällt. Dass jemand
aus Paderborn sagt, es gibt einen Mietendeckel in Berlin, also lass uns da
mal hinziehen, das halte ich für ausgeschlossen. Entscheidungen zum Umzug
sind komplexer. Das spielen Familienverhältnisse eine Rolle, die Arbeit,
Ausbildung.
Wie erklären Sie sich die hohe Zustimmung zur Forderung, Immobilienkonzerne
zu enteignen?
Holm: Der eskalierende Markt mit seinen steigenden Ertragserwartungen hat
viele Mieterinnen und Mieter verunsichert. Öffentliche und sozialisierte
Wohnungsbestände werden als Sicherheit gesehen, weil viele hoffen, dass
dort nach sozialen Vorgaben und nicht nach Gewinnmaximierung bewirtschaftet
wird. Insbesondere die sichtbare Lücke zwischen sehr günstigen
Bestandsmieten in alten Mietverhältnissen und den deutlich höheren
Neuvermietungen verstärkt den Verdrängungsdruck. Um die lockende
Neuvermietungsmiete zu erzielen, wird immer häufiger Druck ausgeübt, um
Auszüge zu beschleunigen.
Spann: Das machen wir nicht! Wir haben 14.000 Wohnungen in Berlin, in denen
20.000 Menschen wohnen. Wir üben keinen Druck auf unsere Mieter aus. Kein
Mieter wird bei uns verdrängt. Das würde gegen unsere Werte verstoßen.
Es gibt berlinweite Treffen von Akelius-Mietern, die sich vernetzen, weil
sie Probleme mit ihrem Vermieter haben.
Spann: Ich würde mir wünschen, dass sie mit uns reden. Ich bin bereit, mich
mit ihnen zu treffen und zu helfen, ihre Probleme zu lösen. Unsere Tür
steht offen.
Holm: Verdrängungsangst ist keine Vermutung, sondern eine soziale Tatsache.
Es gibt unzählige Berichte über angekündigte Modernisierungsmaßnahmen,
fiktive Eigenbedarfskündigungen. Eine Studie der Wüstenrot-Stiftung hat
kürzlich die innerstädtischen Umzüge in Berlin untersucht. Fast 25 Prozent
gaben an, dass sie verdrängt wurden. Das ist die Realität.
Spann: Die Enteignungskampagne sagt, dass 500.000 Menschen nicht schlafen
können, weil sie Angst haben, ihre Wohnung zu verlieren. Unsere Mieter
brauchen keine Angst zu haben, ihre Wohnung zu verlieren. Fiktive
Eigenbedarfskündigungen oder überzogene Modernisierungsmieterhöhung: Das
sind wir nicht. So etwas gehört sich nicht und muss unterbunden werden.
Holm: Der Mietendeckel unterbindet das ja.
Spann: Der Staat könnte die Infrastruktur in den Außenbezirken verbessern,
er könnte Wohngeld vergeben, höher bauen, Baugenehmigungen schneller
erteilen, er könnte mehr Bauland ausweisen.
Der Staat sollte Menschen mehr Wohngeld geben, damit sie sich
Akelius-Wohnungen leisten können?
Spann: Er sollte Menschen helfen, wenn sie in finanzieller Not sind, um in
ihrer Wohnung zu bleiben. Der Mietendeckel subventioniert die
Besserverdienenden.
8 Oct 2019
## AUTOREN
DIR Malene Gürgen
DIR Kai Schlieter
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