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       # taz.de -- Nächste Stufe des Berliner Mietendeckels: Schlechtes Image, große Wirkung
       
       > Eingefrorene Mieten, fallende Preise bei Wiedervermietung. Nun kommt ab
       > 23. November auch die Absenkung überhöhter Mieten in 340.000 Wohnungen.
       
   IMG Bild: Wohnen in Berlin-Mitte muss man sich leisten können
       
       Berlin taz | Manchmal ist eine Nachricht, die es gar nicht gibt, die
       eigentlich entscheidende. Etwa jene über steigende Mieten in
       Bestandswohnungen. Anderthalb Jahrzehnte waren Berliner*innen alljährlich
       neue Schocknachrichten über die Explosion der Mietpreise gewohnt, alle zwei
       Jahre bildete der Mietspiegel diese Entwicklung ab und schuf zugleich neue
       Erhöhungsspielräume.
       
       Dieses Jahr allerdings: Fehlanzeige. Aufgrund des Mietendeckels gibt es
       keinen Spielraum mehr für Mieterhöhungen – die entsprechende Nachricht
       fällt aus.
       
       Seit am 23. Februar dieses Kernstück des rot-rot-grünen Regierungshandelns
       in Kraft getreten ist, sind die Mieten für rund 1,5 Millionen Mietwohnungen
       auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. Für viele, die vor der
       regelmäßigen Mieterhöhung zitterten, ist damit die ersehnte Verschnaufpause
       eingetreten. Der Mietendeckel sitzt und erfüllt seinen ureigenen Zweck. Der
       Berliner Mieterverein sieht kaum Verstöße gegen das Mieterhöhungsverbot und
       spricht von einer „spürbaren Entlastung“ für die Mieter*innen.
       
       Doch wenn nichts passiert, ist das selten eine Nachricht wert. Ganz im
       Gegensatz zu anderen vermeintlichen Auswirkungen des Mietendeckels. Dieser
       führe zu weniger Neubau, einem geringeren Angebot an Mietwohnungen, mehr
       Umwandlungen in Eigentumswohnungen, einem Sanierungsstau, zu
       Umgehungsstrategien und einer rechtlich unklaren Situation.
       
       ## Grundsatzentscheidung steht aus
       
       Es gibt wenige positive Mietendeckel-Berichte. Eine Ausnahme war die
       Ablehnung eines Eilantrages gegen die nächste Stufe des Gesetzes – das
       Absenken überhöhter Mieten – durch das Bundesverfassungsgericht Ende
       Oktober.
       
       Eine Grundsatzentscheidung über den Mietendeckel steht derweil aus und wird
       Karlsruhe im ersten Halbjahr 2021 fällen. Der Ausgang des von CDU und FDP
       angestrengten Verfahrens ist völlig ungewiss. Fällt der Deckel als Ganzes,
       wäre das sowohl für Rot-Rot-Grün wenige Monate vor der Abgeordnetenhauswahl
       im Herbst 2021 als auch für die Mieter*innen der Stadt eine Hiobsbotschaft.
       Auch die Aussicht auf einen Enteignungsvolksentscheid, der parallel zur
       Wahl stattfinden soll, würde daran nichts heilen.
       
       Die radikalste Stufe des, so der formale Name, Gesetzes zur
       Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) wird am 23.
       November wirksam. Ab da müssen überhöhte Mieten abgesenkt werden. Nicht auf
       Anfrage der Mieter*innen, sondern direkt durch die Vermieter*innen. Etwa
       340.000 Mieter*innen dürfen einen Brief erwarten, in dem es in etwa heißt:
       „Sehr geehrte Frau Müller, aufgrund der Bestimmungen des MietenWoG Bln
       senkt sich ihre Miete ab dem 23. November um monatlich 35 Euro.“
       
       Eine Nachricht wie aus einer anderen Galaxie oder wie Gegner*innen des
       Gesetzes sagen würden: wie aus dem Kommunismus. Wie auch immer, der direkte
       staatlichen Eingriff in bestehende Mietverhältnisse ist ein
       Paradigmenwechsel – und wird der Knackpunkt bei der Entscheidung in
       Karlsruhe.
       
       ## Jeder Cent darüber muss abgesenkt werden
       
       Grundlage zur Ermittlung, welche Mieten als zu hoch gelten, ist die
       Mietentabelle, die Höchstwerte definiert: zwischen 3,92 Euro pro
       Quadratmeter in Altbauten ohne Bad/Sammelheizung bis zu 9,80 Euro in
       Wohnungen der Baujahre 2003 bis 2013. Dazu kommt ein Aufschlag von einem
       Euro, wenn die Wohnung etwa durch eine Einbauküche oder hochwertigen
       Bodenbelag über eine moderne Ausstattung verfügt sowie Zu- oder Abschläge
       je nach Wohnlage. 20 Prozent dürfen die Mieten über dem dann ermittelten
       Wert liegen – jeder Cent darüber muss abgesenkt werden.
       
       Für 28.000 Wohnungen der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sind die
       Mietsenkungsschreiben verschickt, im Schnitt reduzieren sich die Mieten um
       31,60 Euro. Nimmt man diese Größenordnung für alle betroffenen Wohnungen
       an, ergibt sich für die Mieter*innen eine monatliche Gesamtersparnis von
       mehr als 10,5 Millionen Euro.
       
       Auch die Deutsche Wohnen, mit mehr als 110.000 Wohnungen größter privater
       Vermieter der Stadt, hat angekündigt, sich an die gesetzliche Pflicht zu
       halten. Der Konzern rechnet damit, in etwa einem Drittel seiner Wohnungen
       die Mieten absenken zu müssen.
       
       Doch nicht alle Vermieter*innen werden sich an die Vorgabe halten.
       Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke) rechnet damit, dass etwa
       20 Prozent der Vermieter*innen untätig bleiben. Dann sind die Mieter*innen
       selbst gefragt, indem sie zunächst ermitteln, ob ihre Miete zu hoch ist,
       etwa mittels des [1][Mietendeckelrechners] des Berliner Mietervereins, und
       im zweiten Schritt durch eine Meldung an die Senatsverwaltung für
       Stadtentwicklung. 65 Mitarbeiter sollen dort Verstöße verfolgen und
       Bußgelder verhängen.
       
       ## Dreifaltigkeit aus Einfrieren, Deckeln und Absenken
       
       Der Mietendeckel ist die Dreifaltigkeit aus Einfrieren, Deckeln und
       Absenken. Während das Einfrieren der Mieten überwiegend funktioniert – auch
       hier versuchen einige Vermieter*innen rechtlich umstrittene
       Schattenmieterhöhungen für die Zeit nach dem Mietendeckel durchzusetzen –,
       sieht es beim Deckeln der Angebotsmieten weniger gut aus. Zwar gelten bei
       Wiedervermietungen Mietobergrenzen zwischen 3,92 und 9,80 Euro pro
       Quadratmeter, mit Zuschlägen bei moderner Ausstattung oder Modernisierung,
       doch die Vermieter*innen haben – und das ist die erste schlechte Nachricht
       – ihre Umgehungsstrategie gefunden.
       
       Bei etwa 80 Prozent der Wohnungen, die auf Immobilienportalen angeboten
       werden, fordern sie neben der gesetzeskonformen Miete eine sogenannte
       Schattenmiete, die dann gezahlt werden soll, wenn der Deckel keinen Bestand
       mehr hat. Nicht wenige Vermieter*innen behalten sich zudem vor, die
       Differenz nachzufordern, auch wenn die Zulässigkeit dieses Anliegens
       fraglich ist.
       
       Laut dem Immobilienforschungsbüro F+B liegen die Schattenmieten im
       Durchschnitt etwa doppelt so hoch wie die erlaubten Mieten. Wer nicht
       nachweisen kann, auch die höhere Miete zahlen zu können oder den späteren
       Preissprung mit eventueller Nachzahlungsforderung fürchtet, ist weiterhin
       vor allem auf Angebote im nicht privaten Segment, bei
       Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften angewiesen.
       
       Gleichwohl ist die Trendwende bei den Angebotsmieten – auch beim Blick auf
       die Schattenmieten – erreicht. Schon seit 2018 stagnierten die Preise auf
       hohem Niveau, 2020 sanken sie in Berlin um satte 5,7 Prozent unter den
       Vorjahreswert, wie aus dem Herbstgutachten Immobilienwirtschaft vom
       Zentralen Immobilien Ausschuss hervorgeht. Den stärksten Preisrückgang
       verzeichnen die günstigsten 10 Prozent der angebotenen Wohnungen. Hier
       lagen die Angebotsmieten 12 Prozent unter dem Vorjahresniveau, während die
       aufgerufenen Marktmieten am oberen Ende konstant blieben. „Erwartungsgemäß
       beginnt der Trendbruch am unteren Marktende“, bilanzieren die Gutachter.
       
       ## Metropolen weltweit schauen auf Berlin
       
       Auch das Immobilienportal Immowelt verzeichnete in den ersten fünf Monaten
       des Jahres deutlich niedrigere Angebotsmieten als im Vorjahreszeitraum. So
       wurden Wohnungen stadtweit für 10,10 Euro statt 11 Euro angeboten, im
       Wedding für durchschnittlich 9,80 Euro statt für 12 Euro. Das kommt einem
       Erdrutsch gleich. Eigentlich müsste sich die Berliner Lokalpresse
       angesichts solcher Zahlen in Lobeshymnen überschlagen. Eigentlich.
       
       Derweil schauen Metropolen weltweit auf den Erfolg des Instruments. Eben
       erst hat Katalonien mit seiner Hauptstadt Barcelona einen ganz ähnlichen
       Mietendeckel beschlossen, In London und der kanadischen Provinz Ontario
       sollen die Mieten bald eingefroren werden.
       
       Dass die Analysten des Herbstgutachtens die Entwicklung sinkender
       Angebotsmieten nicht auf den Mietendeckel zurückführen, scheint dem Wunsch
       der Branche zu entspringen und bleibt ohne Begründung.
       
       Ein Hinweis, dass das Gesetz hier doch seine Wirkung entfaltet, liefert der
       Vergleich mit der Entwicklung der Mietpreise in Neubauten ab 2014, die
       nicht dem Mietendeckel unterliegen. Unreguliert stiegen hier die Preise im
       laufenden Jahr weiter an, um 4,3 Prozent auf durchschnittlich 12,25 Euro
       pro Quadratmeter in Standardlagen.
       
       ## Ad absurdum geführt
       
       Dass allein der Neubau den Mietenmarkt beruhigen kann, wie die Gegner*innen
       des Deckels beständig suggerieren, wird damit erneut ad absurdum geführt.
       In Berlin wird en gros am Bedarf nach günstigem Wohnraum vorbeigebaut –
       unter 10 Euro kosten nur 9 Prozent aller Neubauwohnungen.
       
       Neben den Umgehungsstrategien bei Wiedervermietungen gibt es eine zweite
       Negativnachricht, mit der der Mietendeckel in Dauerschleife zum Misserfolg
       erklärt wird: die rückläufige Zahl angebotener Wohnungen. Je nach Analyse
       hat sich die Zahl der Mietwohnungsangebote um ein Viertel oder gar die
       Hälfte reduziert, einzig die Zahl der angebotenen Neubauwohnungen steigt.
       Zahlen, die das gesamte Marktgeschehen über Immowelt und Immobilienscout 24
       hinaus abbilden, aber fehlen.
       
       Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen BBU, dem neben
       vielen Genossenschaften auch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften
       angehören, die jeweils kaum auf Immobilienportalen inserieren, sieht „beim
       Vermietungsgeschehen keine nennenswerten Veränderungen aufgrund des
       Mietendeckels“.
       
       Dennoch: Das Ziel, das Angebot von Wohnungen, die sich auch
       Geringverdienende leisten können, zu erhöhen, hat der Deckel vorerst
       verfehlt. Das liegt unter anderem daran, dass vor allem private
       Vermieter*innen frei werdende Wohnungen nicht vermieten. In Vermieterforen
       finden sich Einträge wie von Rene Hoff, der Hilfe sucht, nach dem sein
       Mieter gekündigt hat. „Zum Mietdeckelpreis möchte ich nicht neu vermieten
       (wäre deutlich weniger als die Vormiete), und das mit der Schattenmiete im
       neuen Mietvertrag ist auch nicht rechtssicher, oder? Daher überlege ich die
       Wohnung bis zur Entscheidung des BVerfG nicht zu vermieten.“ Diese
       Strategie ist jedoch risikoreich, denn länger als drei Monate dürfen
       Wohnungen nicht leer stehen.
       
       ## Wasserstandsmeldungen der Immobilienhändler
       
       Wer nicht mehr vermieten will oder kann, verkauft seine Wohnung eben, ist
       ein weiteres Argument, das gegen den Mietendeckel ins Feld geführt wird.
       Diverse Auswertungen der Immobilienportale haben zuletzt darauf
       hingewiesen, dass die Zahl der Angebote von Eigentumswohnungen stark
       gestiegen ist. Dabei wird meist verschwiegen, dass dies nur möglich ist,
       wenn eine Wohnung bereits vom Status einer Miet- in eine Eigentumswohnung
       umgewandelt wurde.
       
       Dass sich aus den Wasserstandsmeldungen der Immobilienhändler keine
       seriösen Schlüsse ziehen lassen, zeigt der Immobilienmarktbericht des
       Gutachterausschusses für Grundstückswerte für das erste Halbjahr 2020.
       Tatsächlich ist die Zahl verkaufter Eigentumswohnungen im laufenden Jahr um
       ein Fünftel gesunken. Der Versuch, aus der Vermietung zu flüchten, findet
       keine entsprechende Nachfrage, was auch an den weiterhin steigenden Preisen
       liegen mag. Dennoch haben in den vergangenen Monaten mehr Vermieter*innen
       Anträge auf Umwandlung gestellt. Ausgebremst werden könnte ihr Plan durch
       ein vor zwei Wochen vom Bundeskabinett beschlossenes Umwandlungsverbot, das
       Bundesländer ermächtigen soll, diese Praxis für fünf Jahre zu verbieten.
       
       Der erwähnte Immobilienmarktbericht zeigt zudem, dass auch der Verkauf von
       Mietshäusern eingebrochen ist, im ersten Halbjahr um 35 Prozent im
       Vergleich zum Vorjahreszeitraum. „Von einer Beruhigung auf dem
       Wohnungsmarkt zu sprechen wäre verfrüht, aber wir vermuten, dass der
       Mietendeckel wie auch die Coronapandemie erste Spuren auf dem Berliner
       Immobilienmarkt hinterlassen haben“, so die Reaktion des Geschäftsführers
       des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. Der Großeinkauf des schwedischen
       Konzerns Heimstaden allerdings zeigt: So ruhig, wie es sich viele wünschen
       würden, geht es noch längst nicht zu.
       
       Dass der Mietendeckel auch den Neubau abwürgen würde, war eine weitere sehr
       prominente Befürchtung insbesondere aus der Immobilienlobby. Bestätigt hat
       sich diese Drohung bislang nicht. 2019 wurden etwa 19.000 Wohnungen
       fertiggestellt, so viele wie lange nicht mehr. Im ersten Halbjahr 2020
       stieg zudem die Zahl der genehmigten Wohnungen stark an, auf 12.800 – der
       höchste Wert seit den 1990er Jahren. Bis September war die Zahl auf 15.414
       geklettert, 0,6 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum, wenn auch verteilt
       auf weniger Gebäude.
       
       ## Wiederkehrende „Drohkulisse“ der Immobilienlobby
       
       Der Stadtsoziologe Andrej Holm nannte die Warnungen vor einem Einbruch des
       Neubaus bei einem Gespräch der Berliner Mietergemeinschaft im August, eine
       bei allen staatlichen Reglementierungen des Wohnungsmarktes wiederkehrenden
       „Drohkulisse“ der Immobilienlobby, die sich jeweils schnell auflöse. Bei
       großen privaten Akteuren seien das Vermietungsgeschäft, in dem es infolge
       des Mietendeckels zu Einnahmeverlusten kommt, und die Neubauaktivitäten
       meist voneinander unabhängige Geschäftssparten. Dies gelte jedoch nicht für
       Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften. Deren Warnungen gelte es
       ernst zu nehmen.
       
       Andreas Böhm, Vorstand der Genossenschaft DPF, sagte der taz, geplante und
       begonnene Wohnprojekte würden „trotz Mietendeckel aktuell noch
       fertiggestellt“, spricht jedoch von „Zurückhaltung bei den meisten
       Wohnungsgenossenschaften“ bei zukünftigen Investitionen. Als Grund nennt er
       das „verloren gegangene Vertrauen auf kostendeckende Nutzungsgebühren“,
       also die Befürchtung, dass die Höchstmiettabelle auch auf Neubauten nach
       2014 ausgeweitet werden könnte. Zwar gibt es keine entsprechenden
       Planungen, eine Klarstellung des Senats könnte hier jedoch hilfreich sein.
       Ebenso steht die Politik vor der Aufgabe, wie sie den Bau durch
       gemeinwohlorientierte Träger unterstützen kann.
       
       Das gilt auch für das Thema energetische Sanierungen. Diese lohnen sich für
       Vermieter*innen angesichts eines maximal gestatteten Mietaufschlags von
       einem Euro pro Quadratmeter derzeit kaum, wie auch der Berliner
       Mieterverein feststellt, entsprechend niedrig ist das Sanierungsniveau.
       Dass Mieter*innen nicht mehr heraussaniert werden können, ist keine
       Nachricht, die gegen den Mietendeckel spricht. Gleichwohl bleiben
       Sanierungen, die die Gebäudeemissionen senken, eine klimapolitische
       Notwendigkeit. Eine Lösung dieses doppelten Anspruchs stellt womöglich ein
       Förderprogramm des Senats in Höhe von 48 Millionen Euro dar, das in den
       nächsten Monaten starten soll.
       
       Es bleibt viel zu tun, um die Mieterstadt Berlin für alle zu erhalten. Mit
       dem Mietendeckel ist aber, entgegen der dominierenden Kritik, ein
       entscheidender Schritt in diese Richtung gelungen.
       
       14 Nov 2020
       
       ## LINKS
       
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       ## AUTOREN
       
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