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       # taz.de -- Spekulation mit Immobilien: Das Spiel mit der Aufwertung
       
       > Signa-Gründer René Benko kauft gern Kaufhäuser in Innenstadtlage. Das
       > Kaufhausgeschäft interessiert dabei wenig, es geht um den Wert der
       > Immobilien.
       
   IMG Bild: Bewegung in der Innenstadt: Abriss des Kaufhof-Anbaus in Stuttgart
       
       Wer sich um die [1][Zukunft deutscher Innenstädte] sorgt, sollte einen
       Blick in die Stuttgarter Eberhardstraße werfen. Nur wenige Meter vom
       Rathaus entfernt steht dort eine etwas in die Jahre gekommene
       Galeria-Kaufhof-Filiale. Ein typischer Bau der Nachkriegsmoderne: dunkles
       Glas, angelaufener Beton und die mit wabenartigen Horten-Kacheln verzierte
       Fassade.
       
       Immobilien wie in der Eberhardstraße gibt es in Deutschland in fast jeder
       größeren Stadt. Zentral gelegen, architektonisch unattraktiv und immer
       weniger frequentiert. Und, ebenfalls nicht ungewöhnlich für Warenhäuser,
       oft Eigentum des österreichischen Immobilienunternehmens Signa und
       damit akut vom Abriss bedroht.
       
       Signa ist mittlerweile einer der größten Player auf dem deutschen
       Immobilienmarkt. Ihr Gründer, der österreichische Self-Made-Milliardär René
       Benko, hat mit der Signa Holding innerhalb von etwas mehr als zwei
       Jahrzehnten ein ganzes Immobilienimperium geschaffen.
       
       Zum Portfolio des undurchsichtigen Firmengeflechts gehören nicht nur
       prestigeträchtige Immobilien wie das KaDeWe in Berlin, die Alsterarkaden in
       Hamburg oder die Alte Akademie in München, sondern auch zahlreiche
       Kaufhausimmobilien, die Benko mit der Übernahme der Warenhauskonzerne
       Galeria-Kaufhof und Karstadt erworben hat. Wie Deutschlands Städte
       gestaltet werden, bestimmt Immobilienmogul Benko mittlerweile maßgeblich
       mit.
       
       In der Eberhardstraße schien das Ende des Warenhausstandorts schon lange
       vor der [2][Bekanntgabe der Schließung im März] besiegelt. Der Anbau
       mitsamt Verbindungssteg auf der gegenüberliegenden Straße wurde bereits vor
       zwei Jahren abgerissen. „Man hatte das Gefühl, der Laden läuft seit Jahren
       auf Schmalspurbetrieb“, sagt Hannes Rockenbauch. Der Stadtplaner und
       Architekt ist Fraktionsvorsitzender in der linken Sammelfraktion im
       Stuttgarter Gemeinderat und sieht Signas Treiben in Stuttgart seit Langem
       kritisch. Bereits 2020 diskutierte Signa mit der Stadt über einen Abriss
       des Gebäudes. Wenig später war klar: Signa will einen Büroneubau, in den
       die Bundesbank als Hauptmieter einziehen soll.
       
       Die Aufwertung von Immobilien ist das eigentliche Kerngeschäft Signas, wie
       eine 2021 von dem britischen Wirtschaftsmagazin Bloomberg veröffentlichte
       Analyse nahelegt. Dabei geht der Konzern immer nach demselben Schema vor:
       Immobilien in zentralen Lagen kaufen und ihren Wert deutlich steigern. Für
       die maximale Wertsteigerung führt an einem kompletten Abriss und Neubau oft
       kein Weg vorbei; höchstens das Betonskelett bleibt bei einigen Bauprojekten
       noch erhalten.
       
       Trotz des immensen Aufwands und der damit verbundenen Kosten, die bei
       Signas Projekten nicht selten in dreistelliger Millionenhöhe liegen, ist
       die Methode der Aufwertung höchst profitabel. Der Gewinn ergibt sich dabei
       weniger aus den höheren Mieteinnahmen, die in den Neubauten verlangt werden
       können – bis sich die Investitionskosten amortisiert haben, kann es
       Jahrzehnte dauern –, sondern durch die gestiegene Immobilienbewertung, mit
       der sich schon jetzt neues Kapital anlocken lässt.
       
       Externe, aber meist vom Unternehmen bezahlte Gutachter errechnen den Wert
       einer Immobilie unter anderem auf Grundlage der zu erwartenden
       Mieteinnahmen, die in den nächsten Jahrzehnten mit der Immobilie erzielt
       werden können. Diese sind wiederum abhängig von der Lage, Geschossfläche,
       Attraktivität der Architektur und der Marktentwicklung. Reißt Signa also
       das Kaufhaus ab und baut stattdessen schicke Büros, die sich deutlich
       teurer vermieten lassen, steigt die Immobilienbewertung. Und das, bevor
       überhaupt ein Stein bewegt worden ist.
       
       Zu Geld gemacht wird der Bewertungsgewinn nicht nur, wenn die Immobilie zu
       dem gestiegenen Preis verkauft wird, sondern auch wenn er als Hypothek für
       einen neuen Kredit dient. Mit diesem lassen sich sowohl die alten Kredite
       ablösen als auch neues Kapital generieren. „In der Branche wird kaum
       getilgt, sondern nur refinanziert“, erklärt Leonhard Dobusch,
       Wirtschaftswissenschaftler an der Universität Innsbruck.
       
       Nach internationalen Rechnungslegungsstandards könne diese Wertsteigerung
       als Gewinn ausgewiesen werden, weil auch die Vermögenswerte des
       Unternehmens gestiegen sind, sagt Dobusch. Dadurch lasse sich die
       Ausschüttung hoher Dividenden an die Investor:innen rechtfertigen. „Die
       Ausschüttungen locken wiederum neue Investor:innen an, die nach
       profitablen Anlagemöglichkeiten suchen.“
       
       ## Frisches Geld für neue Immobilien
       
       Mit dem frischen Geld kauft Signa wieder neue Immobilien und Grundstücke,
       mit denen sich ähnliche Wertsteigerungen erzielen lassen. Um möglichst hohe
       Gewinne zu erzielen, plant Signa die Projekte so groß und monumental wie
       möglich.
       
       Am Berliner Hermannplatz will Signa das im Krieg zerstörte
       [3][Karstadt-Gebäude von 1929 rekonstruieren], das mit seinen zwei Türmen
       und der Art-déco-Fassade deutlich spektakulärer wäre als der aktuelle Bau
       der Nachkriegsmoderne. In Hamburg will Signa mit dem Elbtower nicht
       weniger als ein neues Wahrzeichen der Stadt errichten. Bestens gelegen im
       Osten der Hafencity, mit einer Höhe von 245 Metern und einem
       Investitionsvolumen von voraussichtlich 960 Millionen Euro.
       
       Es ist kaum verwunderlich, dass Signa angesichts der oft
       überdimensionierten Vorhaben in innerstädtischen Lagen auf politischen
       Widerstand stößt. Dabei gilt: Jedes Hindernis, das Benko aus dem Weg
       schafft, bedeutet Profit in Form von höherer Bewertung.
       
       „Projektentwicklung ist in guten Teilen ein Lobbyistengeschäft“, erklärt
       Christoph Trautvetter. Der wissenschaftliche Referent des Netzwerks
       Steuergerechtigkeit ist ein Kenner der von Finanzkapital getriebenen
       Immobilienbranche. Vor allem ginge es darum, bei den
       Bebauungsplanverhandlungen möglichst viel herauszuschlagen. „Dieses
       Geschäft hat Benko perfektioniert.“
       
       Auch in der Eberhardstraße stießen Signas Pläne anfangs auf Gegenwehr. Die
       Stadt sah mehr Potenzial für das zentral gelegene Grundstück, als noch
       einen weiteren Bürostandort zu schaffen. So suchte sie schon seit Längerem
       nach einem Standort für ein „Haus der Kulturen“, das Raum für
       zivilgesellschaftliche Gruppen bietet. Als Signa die Immobilie 2020
       innerhalb ihres Firmengeflechts verkaufte, zog der damalige Bürgermeister
       Fritz Kuhn (Grüne) das Vorkaufsrecht, um das Grundstück für die Stadt zu
       erwerben.
       
       Doch so einfach gab Signa nicht auf. Das Immobilienunternehmen klagte gegen
       das Vorkaufsrecht, drohte mit jahrelangem Rechtsstreit, machte
       Alternativangebote, Versprechungen, lobbyierte, wo es ging. Entscheidend
       war die Unterstützung von Kuhns Nachfolger, CDU-Mann Frank Nopper, der
       Signa deutlich wohler gesinnt war: „Es gab kaum zu einem Thema so viele
       Ausschusssitzungen wie zur Eberhardstraße“, erinnert sich Rockenbauch.
       Jedes Mal habe der Oberbürgermeister auf einen Kompromiss gedrängt.
       
       Letztendlich knickte der Gemeinderat im vergangenen Oktober ein und segnete
       eine Vereinbarung mit Signa ab: Die Stadt verzichtete auf das
       Vorkaufsrecht, im Gegenzug musste das Immobilienunternehmen versprechen, 75
       Wohnungen in der Umgebung zu schaffen. Als im Februar dann noch die
       Commerzbank ankündigte, das Gebäude kaufen zu wollen, schien der Deal für
       Benko perfekt.
       
       Eine Vorstellung davon, wie groß der Gewinn sein kann, den Signa durch ihre
       Lobbyarbeit einfährt, liefert ein vergleichbarer Fall in Berlin. Neben dem
       Hermannplatz plant Benko, noch zwei weitere Galeria-Filialen in zentraler
       Lage umzubauen. Am Alexanderplatz reißt das Unternehmen einen Teil der
       Filiale ab, um es durch ein 130 Meter hohes Hochhaus zu ersetzen. Das
       Galeria-Gebäude am Kurfürstendamm soll gleich komplett durch einen Neubau
       mit mehreren Hochhaustürmen ersetzt werden.
       
       Gegen die Vorhaben gab es seitens der Verwaltungen zahlreiche Bedenken, die
       vor allem mit dem monumentalen Ausmaß von Signas Planungen zusammenhingen.
       Die Karstadt-Rekonstruktion am Hermannplatz drohte sogar komplett zu
       scheitern, weil sich der zuständige Bezirk dagegen sperrte.
       
       Als Galeria-Karstadt-Kaufhof im Zuge der Coronapandemie im April 2020 das
       erste Mal Insolvenz anmeldete, nutzte Signa eine mögliche Schließung der
       Berliner Galeria-Filialen als Druckmittel, um die drei ins Stocken
       geratenen Projekte voranzubringen. Durch eine „[4][Letter of Intent“
       genannte Absichtserklärung] mit dem Berliner Senat sicherte das Unternehmen
       mehrjährige Bestandsgarantien für vier Galeria-Standorte zu. Im Gegenzug
       machte der Senat den Weg frei für die drei umstrittenen Bauprojekte. „Signa
       versucht die Politik schon seit Langem mit dem drohenden Tod der
       Fußgängerzonen und dem Verlust von Arbeitsplätzen unter Druck zu setzen“,
       kritisiert Trautvetter.
       
       Allein am Berliner Alexanderplatz erhöhte sich der Immobilienwert von 2020
       bis 2021, also kurz vor und kurz nach dem Letter of Intent, von 462,2
       Millionen auf rund 1,1 Milliarden Euro, wie aus den Jahresberichten eines
       Commerzbank-Fonds hervorgeht, der in das Haus investiert hat.
       
       ## Gewinne und Staatshilfen
       
       Die astronomischen Gewinne, die Signa durch die Wertsteigerung ihrer
       Immobiliensparte einfährt, sind besonders brisant vor dem Hintergrund der
       Staatshilfen, die das Unternehmen im selben Zeitraum erhalten hat.
       Insgesamt 680 Millionen Euro an Krediten gewährte der Bund der
       Signa-Tochter Galeria, auf deren Rückzahlung im Zuge des zweiten, im März
       gestarteten Insolvenzverfahrens größtenteils verzichtet wurde.
       Währenddessen schüttete die Immobiliensparte Signas weiter
       Millionendividenden aus.
       
       Das Geschäft mit der Wertsteigerung hat aber eine entscheidende
       Schwachstelle: Es läuft nur dann gut, wenn auch die Immobilienpreise
       steigen. Doch die Branche befindet sich derzeit in einer Krise, die auch
       nicht an Signa spurlos vorbeigehen wird. Nach Jahrzehnten des Wachstums
       sinken erstmals die Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien, während die
       Baukosten explodieren. Gleichzeitig steigen die Kreditzinsen kräftig an.
       
       All diese Faktoren haben auch Einfluss auf die Immobilienbewertung. Steigen
       zum Beispiel die Zinsen, sinken somit auch die zu erwartenden Gewinne und
       somit die Bewertung des Gebäudes. Mit sinkender Bewertung wird wiederum die
       Refinanzierung der Kredite erschwert, für die es im schlimmsten Falle keine
       ausreichenden Sicherheiten gibt. „Die Marktsituation setzt ein
       Immobiliengeflecht wie die Signa unter enormen Druck“, sagt
       Wirtschaftswissenschaftler Dobusch. „Es kommen schwierige Zeiten auf Herrn
       Benko zu.“
       
       Verschärfend dürfte hinzukommen, dass Signa die Mieteinnahmen ihrer
       Immobilien trotz angespannter Marktlage sehr optimistisch kalkuliere. So
       zitiert der Spiegel aus einer internen Präsentation des Konzerns für
       Investor:innen über die Finanzierung des Elbtowers, dass die für die
       das geplante Hotel veranschlagten Übernachtungspreise von durchschnittlich
       336 Euro selbst für die Gegend dort „sehr ambitioniert“ seien.
       
       Viele Projekte des Unternehmens befinden sich noch im Bau oder sind noch in
       der Planungsphase. Nicht wenige Kritiker:innen fürchten, Signa könnte
       dasselbe Schicksal ereilen wie den kriselnden Immobilienkonzern Adler, der
       zahlreiche Bauruinen in deutschen Großstädten hinterlässt. So herrscht auf
       dem Hamburger Holstenareal seit fast vier Jahren Stillstand.
       
       Dass auch für Benko derzeit nicht alles gut läuft, zeigt sich in der
       Stuttgarter Eberhardstraße. Ende März zog sich die Bundesbank als Mieter
       überraschend zurück. Laut Medienberichten begründete die Behörde ihren
       Schritt damit, dass der Bedarf an mehr Bürofläche nach der Coronapandemie
       nicht mehr gegeben sei. Auch die Commerzbank sagte daraufhin den Kauf der
       Immobilie ab.
       
       Nach dem geplatzten Deal überließ Signa dann doch der Stadt das Gebäude.
       Dass sich das Unternehmen nicht zutraute, auch ohne die Bundesbank
       Mieter:innen für einen Neubau zu finden, zeigt, wie angespannt die
       Marktsituation sein muss.
       
       Hannes Rockenbauch sieht darin einen Glücksfall. Es müssen endlich
       Gegenentwürfe zu den kommerziellen Räumen in der Stadt geschaffen werden.
       „Wir brauchen Orte, die die Bürger:innen sich aneignen können.“ Statt
       eines klimaschädlichen Abrisses solle die Stadt den Kaufhof erhalten und
       mit einer gemeinwohlorientierten Nutzung umbauen.
       
       16 Apr 2023
       
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