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       # taz.de -- Mall-Sterben in Berlin: Kurz vor Ladenschluss
       
       > Berlin ist Hauptstadt der Shoppingcenter. In vielen Häusern stehen Läden
       > leer. Was heißt das für eine Stadt, der es an Platz fehlt?
       
   IMG Bild: Schön leer: Potsdamer Platz Arkaden
       
       Berlin taz | Goldene Kugeln hängen in dunkelgrünen Plastiktannenbäumen, von
       der Decke baumeln sechszackige Sterne und lange Lichterketten. Doch selbst
       Menschen, die vorweihnachtlichen Shoppingtouren etwas abgewinnen können,
       dürften hier kaum auf ihre Kosten kommen. Nicht nur, dass die Lichterketten
       an diesem Donnerstagnachmittag ausgeschaltet sind und aus den Lautsprechern
       keine Musik erklingt: Die Mehrzahl der Geschäfte in den Potsdamer Platz
       Arkaden ist geschlossen.
       
       Im Obergeschoss stapeln sich abmontierte Küchengeräte auf umgedrehten
       Tischen und Stühlen, ein an die Wand gelehntes Schild preist noch das
       asiatische Essen an, das hier bis vor Kurzem verkauft wurde. Auf der
       gegenüberliegenden Seite kann man dort, wo früher die US-Modekette Forever
       21 über zwei Etagen Teenagermädchen mit günstiger Kleidung versorgte, durch
       heruntergelassene Rollgitter einen Blick auf die leer geräumten
       Verkaufsflächen erhaschen, geisterhaft erhellt durch die noch nicht
       abmontierte Leuchttafel an der stillgelegten Rolltreppe.
       
       „See you soon @Mall of Berlin“, steht im Schaufenster eines weiteren
       geschlossenen Geschäfts, und über die Misere der Potsdamer Platz Arkaden
       ist damit schon viel gesagt: Seit 2014 nur 400 Meter vom Potsdamer Platz
       entfernt die Mall of Berlin eröffnete – erbaut von rumänischen
       Bauarbeitern, [1][die um ihren Lohn geprellt wurden] –, geht es mit den
       Arkaden bergab.
       
       Der Betreiber des Centers, die ECE Projektmanagement GmbH, will sich auf
       Anfrage nicht zur Entwicklung der Besucherzahlen äußern. Wer sich unter den
       Mitarbeitern in den Geschäften umhört, bekommt aber ein eindeutiges Bild:
       „Das geht hier seit Jahren bergab“, sagt eine Verkäuferin in einem
       Modegeschäft. Eine Kellnerin in einem der Cafés im Obergeschoss sieht das
       ähnlich: „Seit es die Mall of Berlin gibt, ist es hier vorbei“, sagt sie.
       „Das ist doch auch klar, dass das nicht funktionieren kann.“
       
       Ein Shoppingcenter kannibalisiert ein anderes – das allein müsste außer den
       Betreibern der Potsdamer Platz Arkaden kaum jemanden interessieren. Doch
       dahinter steht eine Entwicklung, die ganz Berlin betrifft: In einer von
       [2][immer gravierenderem Platzmangel] betroffenen Stadt stehen in vielen
       Einkaufszentren Flächen leer.
       
       Das hat, natürlich, mit dem grundsätzlichen Trend zu tun, dass immer mehr
       Waren online statt in Geschäften erworben werden. Die Einkaufscenter sind
       davon stark betroffen, weil das besonders für die Waren gilt, die hier
       hauptsächlich angeboten werden: Mode, Elektronikartikel, Schuhe, Bücher.
       
       ## Weniger Geschäfte, mehr Freizeitangebote
       
       Helfen soll, was als „Eventisierung“ der Einkaufstour beschrieben wird:
       Mehr Veranstaltungen, mehr Unterhaltung, Shopping als Erlebnis. Auch die
       Potsdamer Platz Arkaden sollen im nächsten Jahr komplett umgebaut werden
       und im Jahr 2022 als „Erlebniswelt“ wiedereröffnen. Was sich dahinter
       verbirgt? Weniger Geschäfte, dafür mehr Freizeitangebote und mehr
       Restaurants. Bis Ende Januar sollen fast alle Geschäfte schließen, damit
       die Umbauarbeiten beginnen können, die auf zwei Jahre angelegt sind und
       laut Betreiber einen „zweistelligen Millionenbetrag“ kosten werden.
       
       Dass die Arkaden einen Neustart versuchen, sei grundsätzlich
       nachvollziehbar, findet Cordelia Polinna. Die 44-jährige geborene
       Berlinerin hat an der TU Berlin Stadt- und Regionalplanung studiert und ist
       nun Mit-Geschäftsführerin des Stadtplanungsbüro Urban Catalyst mit Sitz in
       der Glogauer Straße in Kruezberg. Sie beschäftigt sich seit Jahren mit
       strategischen Fragen der Stadtentwicklung und hat zuletzt an einer Studie
       über den Wandel im Zürcher Einzelhandel mitgearbeitet.
       
       Polinna ist sich sicher: Der Trend, dass immer mehr des täglichen
       Versorgungsbedarfs im Internet erledigt wird und Einkaufen im Laden dafür
       umso mehr zu einem Erlebnis werden soll, wird anhalten. „Da will man keine
       schweren Sachen mehr nach Hause schleppen, sondern was Schönes essen und
       noch ins Kino gehen“, sagt sie.
       
       Genau diesem Anspruch versuchen die Shoppingcenter, durch Umbauten und eine
       veränderte Schwerpunktsetzung gerecht zu werden. Auch das erst [3][2007
       eröffnete Alexa] wurde zum zehnten Geburtstag bereits mit einer ähnlichen
       Strategie erneuert: Mehr Restaurants sowie Geschäfte, in denen
       Onlinehändler ihre Produkte präsentieren.
       
       So soll auch die internetaffine Kundschaft in die Center gelockt werden.
       Das neue Management der 2018 eröffneten East Side Mall an der Warschauer
       Straße – der vorherige Chef musste gehen, nachdem auffiel, dass dem Center
       die Verbindung zur Warschauer Brücke fehlte – versucht seit dem Sommer, mit
       Konzerten und anderen Veranstaltungen Publikum anzuziehen.
       
       ## Die Center-Blase
       
       Aber reichen diese Maßnahmen wirklich, um die Kundschaft zurück in die
       Einkaufszentren zu bringen? Oder hat Berlin schlicht zu viele Center, oft
       auch auf zu engem Raum? Könnte es in der Stadt gar ein Mallsterben geben
       wie in den USA, wo Schätzungen zufolge bereits ein Drittel der
       Einkaufstempel schließen musste?
       
       Expert:innen wie Cordelia Polinna jedenfalls glauben, dass es in Berlin
       schlicht zu viele Zentren gibt. „Da wurde zuviel gebaut, da ist eine
       riesige Blase entstanden“, sagt sie. Die neuen, schicken Einkaufszentren
       wie die Mall of Berlin liefen zwar noch recht gut, insgesamt aber sei ein
       „gnadenloser Verdrängungswettkampf“ entstanden.
       
       Tatsächlich gibt es in keiner anderen deutschen Stadt so viele
       Shoppingcenter wie in Berlin. Wie viele es genau sind, ist gar nicht so
       leicht zu sagen. Zur Eröffnung der East Side Mall 2018 war in vielen Medien
       von „Berlins 69. Shoppingcenter“ zu lesen, der Senat sprach zur gleichen
       Zeit allerdings von berlinweit 73 Einkaufszentren, die er als
       „Konzentration von Einzelhandelsbetrieben mit einheitlichem
       Erscheinungsbild und zentralem Management“ definiert. Eine zentrale
       Erfassung gibt es nicht, zuständig sind die einzelnen Bezirke
       
       Die taz hat alle Bezirke nach ihren Einkaufszentren gefragt und kommt
       insgesamt auf eine Zahl von 79. Die Bandbreite reicht von kleinen
       Ladenpassagen mit gerade einmal 2.000 Quadratmetern Verkaufsfläche bis zu
       den großen Shoppingmalls, in denen sich die Geschäfte auf mehreren Etagen
       über Zehntausende Quadratmeter erstrecken.
       
       Schon in den 1990er-Jahren, als in Ostberlin ein Shoppingcenter nach dem
       anderen entstand, wurden Befürchtungen laut, die vorhandene Kaufkraft
       könnte für derart viele Zentren einfach nicht ausrechnen. Die Krise des
       stationären Einzelhandels hat das Problem heute vervielfacht.
       
       Der Leerstand betrifft selbst Center, die erst in den letzten Jahren gebaut
       wurden, wie etwa das Schultheiß Quartier in Moabit: Als das Einkaufscenter
       im Sommer 2018 eröffnete, versprach Investor Harald Huth, der auch hinter
       der Mall of Berlin steht, für die noch unvermieteten Flächen würden bald
       Betreiber gefunden werden.
       
       ## Aus Geschäften werden Büros
       
       Heute ist klar, dass aus diesem Versprechen nichts wurde. Rund 20 Geschäfte
       stehen leer im Schultheiß Quartier, das nun, nicht einmal anderthalb Jahre
       nach der Eröffnung, bereits umgebaut werden soll: Im Obergeschoss sollen
       aus den Geschäften jetzt Büroflächen werden.
       
       Die sind in Berlin nämlich Mangelware: Die Leerstandsquote bei Büroflächen
       ist in Berlin auf einen historisch niedrigen Wert von 1,5 Prozent gesunken.
       Dass die Vermietung von Büros lukrativer sein könnte als die von
       Einzelhandelsflächen, haben viele Investoren mittlerweile erkannt. So
       empfiehlt etwa auch die Berliner Sparkasse in einem 2019 veröffentlichten
       Marktbericht unter der Überschrift „Der Berliner Handel im Wandel“
       Einkaufscenter zumindest teilweise zu Büroflächen umzubauen.
       
       Dieser Weg geht beispielsweise auch das Forum Steglitz: 1970 als eins der
       ersten Shoppingcenter Berlins eröffnet, standen auch hier zuletzt viele
       Flächen leer – immerhin konkurrieren auf der Steglitzer Schlossstraße
       gleich vier Shoppingmalls auf einem Kilometer um Kunden. 10.000
       Quadratmeter ehemalige Einzelhandelsfläche sollen jetzt Büros werden, auch
       Coworking-Flächen sind geplant.
       
       ## Noch mehr Malls
       
       Mehr Gastronomie, mehr Events oder gleich der Umbau zu Büroflächen: In dem
       Versuch, einem Berliner Mallsterben zuvor zu kommen, rüsten viele
       Einkaufscenter um. Doch es ist paradox: Obwohl der Niedergang des
       stationären Einzelhandels bereits seit Jahren zu beobachten ist, wurden mit
       der East Side Mall und dem Schultheiß Quartier auch im vergangenen Jahr
       noch neue Center eröffnet.
       
       Und immer noch werden neue Malls gebaut: Für 2020 ist die Fertigstellung
       des neuen Tegel-Centers in Reinickendorf geplant: Inklusive der ebenfalls
       dort geplanten neuen Fußgängerzone sollen hier 50.000 Quadratmeter
       Einzelhandelsfläche entstehen, das Bauvolumen beträgt 250 Millionen Euro.
       Auch hier steht der Millionär Harald Huth dahinter, der gern als „König der
       Berliner Shoppingmalls“ bezeichnet wird. Die Hallen am Borsigturm, ein
       etabliertes Einkaufscenter mit 115 Geschäften, liegen 700 Meter entfernt.
       
       Grassierender Leerstand einerseits, weiterhin neue Zentren andererseits:
       Wäre es nicht an der Zeit für ein berlinweites Shoppingcenter-Moratorium?
       
       Das geht gar nicht, sagt Katrin Dietl, Sprecherin der Senatsverwaltung für
       Stadtentwicklung. Das Bundesrecht sehe vor, dass Einkaufszentren in
       Kerngebieten möglich sind. Ein Genehmigungsverbot für die ganze Stadt zu
       erteilen, sei also nicht möglich. Dort, wo vorhandene Bebauungspläne ein
       Kerngebiet ausweisen, das groß genug ist, kann auch ein Einkaufscenter
       gebaut werden – die konkrete Genehmigung im Einzelfall ist Sache der
       Bezirke.
       
       Das Steuerungsinstrument des Senats ist der im März fertiggestellte
       Stadtentwicklungsplan Zentren, der das [4][gesamtstädtische Konzept] für
       den Einzelhandel festschreibt. Dieser benennt immerhin „Herausforderungen
       für die städtebauliche Integration von Einkaufszentren“ und erwähnt in
       diesem Zusammenhang auch die Entwicklung hin zu „Dead Malls“ in anderen
       Ländern.
       
       Neue Einkaufscenter, so heißt es im Stadtentwicklungsplan Zentren, müssten
       sich in die bestehenden Zentren integrieren – dazu gehöre auch, die
       Verkaufsfläche zu begrenzen oder die Center so zu bauen, dass sie sich
       nicht nur nach innen, sondern auch nach außen öffnen. Es müsse vermieden
       werden, „dass die Ströme von Passanten und Passantinnen in innere Passagen
       umgelenkt und dadurch vorhandene Einkaufsbereiche geschwächt werden“, heißt
       es beispielsweise.
       
       Nur: Um den Bau eines neuen Einkaufcenters genehmigt zu bekommen,
       versichern Investoren selbstverständlich, solcherlei Anforderungen zu
       erfüllen.
       
       Und offenbar glaubt ihnen die Politik noch allzu oft, dass ihre Versprechen
       tatsächlich wahr werden: Stephan von Dassel, grüner Bezirksbürgermeister
       von Mitte, schwärmte bei der Eröffnung des Schultheiß Quartiers, das neue
       Center bedeute „eine deutliche Attraktivitätssteigerung für den gesamten
       Bezirk, für den Ortsteil insbesondere“. Frank Balzer, CDU-Bürgermeister von
       Reinickendorf, ist sich sicher, dass das neue Tegel-Center nicht nur für
       die „Versorgung der Bevölkerung“ wichtig sei, sondern auch „Besucher und
       Kunden aus anderen Bezirken und aus dem Umland anziehen“ werde.
       
       ## Das Geld hinter den Centern
       
       Hinter dem Bau und Betrieb von Shoppingcentern steht Geld, viel Geld.
       Nahezu alle Zentren in Berlin sind in der Hand großer, international
       agierender Konzerne. Hinter der ECE Projektmanagement GmbH, die nicht nur
       die Potsdamer Platz Arkaden betreibt, sondern auch das
       Gesundbrunnen-Center, die Hallen am Borsigturm, die Ring-Center und weitere
       Malls, steht der Otto-Konzern, die ECE ist Einkaufszentren-Marktführer in
       Europa.
       
       Die Arcaden in Neukölln, an der Schönhauser Allee und in der Wilmersdorfer
       Straße gehören wie auch die Gropiuspassagen, noch knapp vor der Mall of
       Berlin das größte Einkaufszentrum Berlins, dem weltweit agierenden
       Investment-Unternehmen Unibail-Rodamco-Westfield, das aus dem
       Zusammenschluss eines französischen, eines australischen und eines
       niederländischen Konzerns entstand.
       
       „Das sind Unternehmen, die an den lokalen Auswirkungen ihrer Investitionen
       überhaupt nicht interessiert sind“, sagt Katalin Gennburg. Gennburg sitzt
       für die Linkspartei im Abgeordnetenhaus und ist in ihrer Fraktion
       Sprecherin für Stadtentwicklung. „Wir müssen dringend aufhören, diesen
       steuervermeidenden Konsumketten den roten Teppich auszurollen.“
       
       Immerhin: Wie auch im Rest von Deutschland ist der große Center-Boom auch
       in Berlin vorbei, es wird zwar immer noch neu gebaut, aber weniger als
       früher. In manchen Bezirken ist auch schlicht kein Platz mehr für neue
       Zentren. So ist sich beispielsweise Ephraim Gothe (SPD), Baustadtrat in
       Mitte, sicher: In seinem Bezirk würden keine neuen Shoppingcenter mehr
       gebaut. „Die strategischen Standorte, an denen das in Frage kommt, sind
       alle schon besetzt“, sagt Gothe.
       
       Bleibt die Frage, was mit den bestehenden Zentren passieren soll, wenn dort
       trotz größerer „Food Courts“, mehr Veranstaltungen und architektonischer
       Veränderungen die Besucher:innen ausbleiben. Katalin Gennburg [5][hat
       schon im vergangenen Jahr] eine „Shoppingcenter-Rückbauprämie“ gefordert.
       „Wir können uns diese krasse Platzverschwendung in Berlin schon lange nicht
       mehr leisten“, sagt sie – Shoppingcenter seien weder stadtentwicklungs-
       noch wirtschafts- und steuerpolitisch das Richtige für die Stadt.
       
       Cordelia Polinna findet, der öffentlichen Hand dürfe keine Abwrackprämie
       aufgebürdet werden, schließlich habe die Stadt auch von den Gewinnen der
       Center wenig gehabt. „Es müsste bei Leerstand eher eine Verpflichtung zum
       Rückbau auf Kosten der Eigentümer geben.“
       
       Denn die Malls umzubauen, ist gar nicht so einfach: „Sie sind nicht
       besonders flexibel oder robust“, sagt Polinna. Oft gebe es eine große
       Raumtiefe und wenig Belichtung. Das sei schließlich architektonisch der
       Sinn der Shopping Malls: „Sie sollen die Leute hineinsaugen, und am besten
       sollen die dann gar nicht mehr mitkriegen, dass die Sonne schon
       untergegangen ist.“ Diese Gebäude so zu öffnen, dass ein attraktiver Teil
       Stadt draus wird, brauche „gigantische Umbauten“.
       
       Wenn schon die Planung neuer Shoppingcenter nicht ausgesetzt wird, ist der
       Abriss der bestehenden wohl erst recht unrealistisch. Nichtsdestotrotz: Es
       geht, zumindest theoretisch, um eine Menge Platz. Rechnet man allein die
       Verkaufsfläche aller Berliner Shoppingcenter zusammen, kommt man auf rund
       150 Hektar. Vielleicht fällt Berlin angesichts der [6][wachsenden Zahl von
       Kindergärten] und [7][Handwerksbetrieben], Kleingewerbetreibenden oder
       [8][Künstlern], die alle verzweifelt auf der Suche nach Platz sind, ja doch
       noch ein anderer Umgang mit sterbenden Malls als die Umwandlung in
       Bürogebäude ein.
       
       30 Nov 2019
       
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